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    • 注意!未來這5個城市房價將快速上漲(名單)
    • 資訊類型:城市規劃  /  發布時間:2017-09-19  /  瀏覽:4656 次  /  

        “短期看政策,中期看土地,長期看人口。”是中國中 心城市房價的邏輯。它告訴我們,把脈一個城市的房價走勢,政策、土地和人口是三個關鍵。那么,未來樓市走向是什么?

     

        本文主要內容:

        1、短期看政策

        2、中期看土地

        3、長期看人口

        4、未來五城將領漲

     

        1、短期看政策

        近一年多來,中央政府和地方政府接二連三地出臺樓市調控文件。

     

        隨著調控的層層深入,未來進入"四限"的城市或將持續擴容,主導本輪房地產市場持續火爆的核心動力已出現衰減跡象,尤其是房價虛高、嚴重透支的二、三、四線城市,或面臨調整風險。

        以北京為例,北京自今年3月以來直接針對樓市頒發的政策就有12道,曲線調控的政策更是數不勝數,其他中 心城市發布的政策也不在少數。

     

        不僅如此,近期各地樓市調控更是頻頻發力,西安祭出“公告6條”,南昌則禁止賣房時用“名校”“學區房”等字眼宣傳,長沙更是推出萬套“定向限價房”力保剛需。

     

        當全國533家銀行,已經基本找不出9折房貸的時候,我們每個人都應該清楚,這到底意味著什么。

        這還是首套房,對于二套來說,基準利率上調10%的基本都找不到,上調20%是新常態,最高的事實加息幅度甚至超過了50%。

        這些政策告訴我們,中國中心城市的房價,短期內房價必須橫盤。

       

        數據來源:國家統計局,蘇州未被列入統計城市

     

        據國家統計局公布的3月份第二波強調控以來的房價指數來看,中 心城市的房價基本都在高位小幅震蕩,符合預期。

        短期看政策已經被驗證,接著看決定中期和長期的兩個因素:土地與人口。

     

        2、中期看土地

        中期看土地,如果人口流入,你還不供地,那么這個地方房價是有壓力的。因為決定房價走勢的直接變量是供應量和需求。

        中心城市,由于人口增加購房需求不斷,土地供應量必須相應增多,才能夠控制房價,一旦供不應求,房價只能向上。

     

        近期,中國數研究院公布了今年以來中 心城市的土地供應、交易和溢價等詳細數據,通過數據,我們可以看看中 心城市中期房價到底是個什么走勢。

       

        數據來源:中國指數研究院

        十個重點城市中,除了北京、重慶住宅供應量增加外,廣州、上海、武漢相比于去年同期,也有不同程度的增加,分別增加了44%、38%、15%。

     

        南京、杭州、天津、成都、深圳住宅供應量同比都是負數,尤其是深圳,今年前8個月尚無住宅土地入市,導致住宅用地供應量同比下跌了100%。

        這主要是深圳陸地面積較小,基本上已無地可供應,為了應對這種尷尬,深圳市政府一方面加快城市更新項目批準步伐,另一方面加快建設軌道交通,連接東莞、惠州。

     

        這并不能改變中 心區的購房需求,深圳實際管控人口已有2100萬,與北上廣是同一個級別,面積只有北京的1/8、上海的1/3,廣州的1/4。

        因此,可以說,深圳是中國大陸地區供需矛盾最嚴重的城市,是房價最不可能出現實質性下跌的中 心城市。

     

        3、長期看人口

        我們判斷一個地方未來房價是漲還是跌,第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的。

        人口流入的地方,未來房價長期來說怎么走?漲。人口流出的呢?肯定漲不動了。

        中國的城市化實際上是已經演變成大城市化,全國人口都紛紛涌入北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、天津、武漢、杭州、鄭州、合肥、青島、廈門、西安等二十多個中 心城市。

        但是各地統計局中的常住人口是政府政績考核指標,可信度不大,如深圳統計局公布的深圳2016年常住人口只有1190.84萬人,然深圳市領導曾公開表示,深圳實際管控人口已破2000萬。

     

        所以,在人口分析體系里,采用相對準確的小學生作為人口增減的分析指標。

       

        數據來源:各地統計局

        注:蘇州人口暴增是由于統計口徑變化,合肥期間吞并了巢湖,導致人口也出現了暴增。

        如圖所示,第二部分提到的10個重點城市人口增長都還不錯,尤其是深圳、成都、南京、天津、武漢、杭州,增幅都在20%以上。

        成都人口增幅和2016年吞并簡陽市有關,但即便忽略這個因素,成都的人口增幅也不會差。

    上圖雖然說的是過去幾年人口變化情況,但能夠體現的是這些城市對人口的吸引強度,從而推測未來人口增幅情況。

        因此,從人口數據來看,中國二十多個中 心城市的房價,長期仍看漲。

     

        總的來說,若再結合第二部分的土地供應量來看,未來漲幅排名前五的應該是深圳、成都、南京、武漢、杭州。

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