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    • 樓市空置稅,真的要來了?!
    • 資訊類型:城市規劃  /  發布時間:2018-06-14  /  瀏覽:15880 次  /  
    昨天,據“香港電臺”報道:
     
        香港財政司司長陳茂波說,運輸及房屋局針對一手樓空置稅的研究已到尾聲,政府會盡快公布。陳茂波表示,美國加息下,港息或會跟隨上揚,對本港樓市造成影響,提醒市民置業前要衡量風險。
     
        此前的3月18日,也是在電臺一個節目里,陳茂波表示:香港樓市供應量非常小,近期房價上漲很快。但是到2017年末,開發商手里有9500套新房沒有出手(將近占香港一年新盤供應量的一半)。所以,港府正在考慮出臺空置稅。
     
        陳茂波還說:現在香港的整體房屋空置率大概3%多一點,屬于低空置率,因此有關政策可能會針對特定目標,未必會全面推行。
     
        綜合上述消息,我們可以得出這樣的推測:香港試圖出臺的“空置稅”,主要是針對“房地產的二級市場”(也就是新房)。普通家庭和居民的空置房屋,應該不再“空置稅”征收的目標之內。
     
        所謂“空置房”,是指未被充分利用的住房。對此,各地定義不盡相同。有的國家或地區規定,超過半年沒有充分使用的住房,就算空置(比如加拿大溫哥華);有的則規定,超過一年“未被充分使用”才算空置。
     
        目前已經有多個國家和地區推出了住房“空置稅”:
     
    1、在加拿大溫哥華,從今年3月開始征收空置稅,房屋每年空置達到6個月的,需要按照“房產價值的1%”來交稅,謊報業主將面臨每天罰款10,000加元的嚴厲處罰。
    2、在英國,如房產被空置長達兩年或以上,政府會對空置房屋徵收100%額外市政稅。
    3、澳大利亞也開始征收空置稅,在維多利亞省,空置稅的稅率為房屋價值的1%。
    4、在法國,住宅空置逾1年須繳交樓價的10%為空置稅,第2年增加到樓價的12.5%,第3年為15%。這顯然帶有懲罰性質,而且是累進制的。
     
        看起來,法國的空置稅是最具殺傷力的。其實不然,沒有最狠只有更狠:
     
        在荷蘭,如果有房屋空置超過1年,將容許其他市民入住;在瑞典,政府有權征用空置單位廉租給無房家庭。
     
        由此可見,空置稅在全球各地千差萬別。有不征收的,有溫柔征收的,有懲罰性征收的,有“揭竿而起鬧革 命”的。
     
        像香港地區這樣,只對開發商手里囤積的“已經完工的新房”征收空置稅的,此前是沒有先例的。當然,香港政府最終會不會征收空置稅、如何征收,還有待正式方案的公布。
     
        很顯然,面對日益上漲、高得變態的香港房價,港府感到了巨大壓力。針對新房征收空置稅,作用其實未必大,但也算出臺了一個政策,可以給市民一個交代。
     
        香港高房價的真正癥結,是住宅用地供應量嚴重不足。香港中原地產創始人施永青此前曾透露,香港土地40%被規劃為郊野公園和保護區,真正用于高強度住宅開發的土地面積只有可憐的4%。如果香港能新增2%的土地用來修建住宅,就可以把整個城市的住宅面積增加50%。
     
        但沒有一任特首可以做到這一點。因為高房價長期存在,土地和房屋是香港銀行貸款重要的抵押物。房價大跌,香港金融體系會崩潰。另外,香港是自由港,稅率極低,港府主要稅收來源就是樓市和股市。
     
        那么,中國內地會推出空置稅嗎?在今年5月中旬,中國社科院城市所與社會科學文獻出版社,在聯合發布“2018年房地產藍皮書”時,就公開建議:
     
        鑒于房產稅的財產稅屬性,在土地國有的基礎上向使用權者征收存在一定的法理障礙,可以考慮以“空置稅”這一行為稅來替代房產稅。這既可以增加住房的持有成本,也可以鼓勵住房出租以提高住房的利用效率。 
     
        社科院專家的意思是說:由于中國土地國有,購房者在買房子的時候一次性繳納了70年土地使用費,再征收房地產稅存在“法理障礙”。所以,建議開征“空置稅”了替代房地產稅。
     
        關于中國內地的“住房空置率”,歷來是一本糊涂賬,沒有人能說清。我們目前看到數據,基本上都是拍腦袋搞出來的,沒有什么準確的依據。
     
        比如:2014年6月,西南財經大學“中國家庭金融調查與研究中心”發布的報告說,截至2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%。其中重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。
     
        2015年,中國房地產報等機構聯合發布的報告顯示,中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。
     
        甚至有媒體言之鑿鑿地說:僅在北京城,就有380萬套住宅空置(如果按照每套90平米計算,380萬套,就是3.42億平方米)。說這話的人,不是沒有腦子,就是別有用心——根據北京統計局的數據,1978年到2017年,北京全部新建成的住宅只有5億平方米。即便加上歷史遺留的住宅面積,北京也不過7億平方米住宅(上海截至2016年末全部住宅面積為6.55億平方米),所以絕對不可能空置3.42億平米!
     
        一般認為,住房空置率在5%至10%之間為合理范圍,空置率在10%---20%之間為危險區域。
     
         住房空置是一個很難界定的概念。有人說,可以使用“用水量”、“用電量”為標準。但事實上,90后的單身很少在家里做飯,甚至較少在自己房間里洗衣服(送洗或者共享洗衣機)。統計開發商“捂盤”造成的房屋空置,這是很容易的,成本也不高;但統計普通居民家庭房屋的空置,爭議就會很大,成本也會很高。
     
        所以,在中國內地征收空置稅,成本會很高。但如果開征,的確可以減少房屋的空置,增加市場上可租賃房屋的數量。我個人看法是:空置稅可以在北上廣深試行,不應該輕易否定。

        空置稅一定也是地方稅種,需要各地政府自行決定是否征收。如果海南、西雙版納、大理這類“旅游+養老”物業集中區域開征空置稅,估計會嚴重影響當地經濟。至于那些建在二三流景區邊緣、配套滯后、沒有人氣的“旅游+養老”物業,則會被“空置稅”弄死得更難看。
     
        中國絕大多數縣城、城鎮,由于缺乏持續人口流入,住房空置滅隊比較嚴重,如果開征空置稅,也會帶來災難性的影響。
     
        總之,就像80%以上的中國城市(包括縣城)根本沒有條件開征房地產稅一樣,80%以上的中國城市(包括縣城)也沒有條件征收房屋空置稅。
     

     

        跟西方發達國家相比,中國還有一個更大的難題:眾多的小產權房、違法建筑該怎樣納稅。你總不能讓繳納了重稅的人(也就是買了商品房的人),接著繳納重稅;而沒有交稅的人(買小產權房、違法建筑的人),永遠不用交稅。
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