• “舊改”接棒“棚改” 樓市又會掀起新一輪高潮嗎?
  • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2019-06-29  /  瀏覽:2322 次  /  

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隨著棚改逐漸退出歷史舞臺,大家也都在猜測,會不會出臺一項新的政策來填補棚改的空缺。 


沒想到棚改交出去的棒子這么順利就被接住了。


6月19日中央重要會議部署推進城鎮老舊小區改造,順應群眾期盼改善居住條件,這就是我們所說的城鎮舊改。


會議中明確:


一:要抓緊明確改造標準和對象范圍,今年開展試點探索,為進一步全面推進積累經驗。


二:要加強政府引導,壓實地方責任,加強統籌協調,發揮社區主體作用,尊重居民意愿,動員群眾參與。重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施,有條件的可加裝電梯,配建停車設施。促進住戶戶內改造并帶動消費。


三:要創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索,以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。


四:要在小區改造基礎上,引導發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。推動建立小區后續長效管理機制 


為了大家閱讀起來更方便,我們可以將會議內容中提到的重點內容進行字體加粗,通過簡略閱讀這份會議內容,關于舊改工程如何推進,我們心里也大概有數了。 


這次會議上做出這一系列部署,并且明確今年開展試點探索,就說明這項政策已經推進到具體實施階段。 


國家統計局6月14日公布的數據顯示,1-5月累計,固定資產投資同比增長5.6%,較1-4月回落0.5個百分點。另外,1-5月基礎設施建設投資同比增長4%,較與1-4月回落0.4個百分點,為今年以來最低,經濟下行壓力增大。


其實這樣的經濟形勢,我們早已經見怪不怪了,此前,我們已經通過鐵公基,房地產,大水漫灌等來培育新的增長方式,但事實表明,雖然在拉動經濟上起到了一定作用,但是其負作用也相當大,教訓必須要吸取。 


“中國經濟不能再過度依賴房地產”這是郭樹清主席上周作出的嚴厲表態,聯想當年郭主席對P2P作出的表態,以及后來發生的事,不少房地產人背后一定打了一個冷顫。 


如今,拉動經濟增長又不能過度依賴房地產,眼下最適合這個條件了,可能也只有舊改了。 


02 


回顧會議中第二條內容提到,“重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施,有條件的可以加裝電梯,配置停車設施,促進住戶戶內改造并帶動消費。”


這段話透露出了此次舊改的政策意圖就是,通過老舊小區改造升級拉動有效基建投資和消費需求。


左手基建,右手消費。不得不佩服決策層的謀略深遠,一項舊改工程就包含了國民經濟三駕馬車中的兩架(投資,消費)。


如何拉動經濟?我們分開來看 


首先,拉基建可以帶動投資,穩定就業。 


今年三月份總理在做政府工作報告時,曾經用“量大面廣”這個詞形容過城鎮老舊小區。而這次國常會上也提到“涉及居民上億人”。 


根據江海證券的初步統計,全國共有老舊小區近16萬個,涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米。初步估算我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元,如改造期為五年,每年可新增投資約8000億元以上。


目前,一些省份已公布了今年的改造目標,比如河北省今年將改造老舊小區2779個;安徽省計劃改造老舊小區523個,投資估算約25億元。


其次,拉動內需,刺激增長。 


老舊小區的改造項目投資周期很短,一般半年之內就能完成,邊際效應明顯,資金周轉很快,能迅速轉化為消費能力。 


比如說,小區建了停車位,就可能刺激居民汽車消費;小區周邊多幾個便利店或者便民市場,也能刺激居民平時多花錢改善生活;而且看到整個小區室外工程都在改建,也可能會刺激居民對室內進行重新裝修。


不得不說,這項政策一箭雙雕。


 03


那么規模如此巨大的舊改工程,錢的問題又如何解決呢? 


我們回顧會議內容的第三條,對于資金的來源已經作出明確的規定。 


要創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索,以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。 


可以看出,除了居民自掏腰包的部分,財政也會進行一定程度的補貼。


就比如,河北某地進行節能改造項目,包括外墻保溫層,更換鋁合金門窗等,每戶居民只花了4000塊錢,剩下的部分都由財政資金補貼。 


當然,這只是資金一小部分來源。 


進行這么大的工程,將來肯定是要動用金融工具的。就像當年為了棚改,央行特別設立了P S L貸款,而動用4萬億投資的舊改工程,央行也一定會設立一個專門的金融工具,但是會產生多大的效果,還需要時間的驗證。 


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最后我們來回答大家最關心的一個問題,舊改工程會對當地的房地產市場產生影響嘛。 


一定會!但是這種影響,不會像大家想象的那樣引起房地產市場的躁動,相反,在一定程度上會抑制居民的改善性需求。 


自1998年正式房改以來,距今已經有30多年時間,樓齡老化嚴重。隨著人們收入快速增長,居民對住房的改善性需求,已經成為居民住房需求的主要部分。


老舊小區居民除了對住房面積有更新的需求外,其余硬性和軟性的需求基本上都可以通過改造來實現。其實,舊改工程本身就包含了居民對居住生活條件的改善。 


目前全國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人,量大面廣。對如此龐大住房體量的盤活再生,能更好地遏制房地產粗放開發以及平衡市場供給。


此次舊改接棒棚改,可以看出兩者都是在經濟下行壓力增大的情況下,結合人民生活實際需求,找到的穩經濟政策精準切入點,但是,這兩者最大的不同,就在于棚改更加側重于去庫存而拉動房地產增長,而此次舊改則更加側重于拉基建而促需求。 


所以最后我們可以做出一個結論,城鎮老舊小區的舊改工程,可以一定程度上緩解居民住房的改善性需求。而且結合最近一段時間上層的種種表態來看,房地產已經成為一個極其敏感的詞匯。 


曾經的棚改,引發了全國范圍的房價上漲,不少炒房客因此一夜暴富。如今舊改接棒,今時不同往日,那些想再次炒房的念頭,可以就此打住。

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