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    • 馬光遠:關于2020年房地產走勢的十大預判
    • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2020-01-13  /  瀏覽:3545 次  /  

    一、調控政策大概率放松


      2019年全年出臺調控措施620次,去掉節假日等于每天調控兩次!這樣高頻率的調控前無古人,但也后無來者。


      放松不代表重回刺激,已經沒有太大的刺激空間了。放松調控對大多數城市已經沒有任何必要。


      房價下跌的概率大于上漲的概率。注意“全面落實因城施策”的措辭,注意“穩房價穩地價穩預期”的“穩”的精妙含義。


      二、房地產市場的數據不會太難看,也不允許太難看


      2019年我們一再說是房地產的寒冬,最困難的一年,但房地產的很多指標仍然搶眼:房地產開發投資的增速在10%以上,全國土地出讓收入高達7萬億,銷售額再次創新高突破了16萬億。


      考慮到這些數字是在一年調控620次的情況下發生的,房地產的生命力之強,令人發指。


      2020年,出于穩經濟的需要,房地產各項指標都不會表現太差,但銷售、開發投資的增速、土地出讓金要達到2019年的高度難度很大,我們的總體預測是投資開發的增速會跌到5%附近。


      三、行業的整合和洗牌加劇


      2018年,風生水起的“去地產化”一度風靡地產界。2018年的“去地產化”其實是一種矯情,是蓋房子賺了錢,然后做點醫院和大健康旅游之類的。


      2019年,“去地產化”戛然而止,因為,主業都玩得很困難,沒有閑情逸致打理“詩與遠方”。行業集中度仍然在提高。但是,這僅僅是一個開始。


      對于中國房地產市場而言,現在的問題仍然是開發商太多了,還需要出局一批。我其實特想列一個出局的名單的。


      2020年,開發商的日子不會太好過,對有些開發商而言,當寒冬來臨的時候,甚至連一聲呻吟都來不及發出就已經壯烈.


      四、一二線城市房價會反彈


      以前有人說,“京滬永遠漲”。這世界上除了年齡,真的沒有什么東西是一直漲的。


      2017年,我建議一二線房子多的人可以在年底減持手中的房子。特別是對“京滬”兩地的人明確指示,這兩個城市的房價高了,要賣掉多余的房子。廣州雖然個別區域有洼地,但總體補漲也到位,面臨調整的風險。


      事實上,2018年和19年,京滬兩地的房價不僅沒漲,而且調整的還是比較厲害的。當然,不能看統計局的數據,統計局的數據可能會顯示,每平米掉了2元。事實上,大多數二手房調整的幅度在15%到20%。一些已經回到了2017年之前。


      現在,我可以肯定地說,京滬兩地的房子可以開始看了,2020年會有反彈。


      五、2020年絕大多數的三四線城市會進入熊市


      我不會單獨說五六線,因為五六線的房價總體而言處于歷史天花板,大量的五六線城市人口在流失,經濟乏善可陳。三四線在經歷棚改等補漲行情之后,大多數三四線城市的房價已經漲到階段性高點。


      仔細研究發現,2020年,已經沒有任何概念可以做,那只有調整一個結果。過去幾年,在三四線布局的開發商,得準備過點更不好的日子了。


      但我這里仍然強調,中國房地產的未來就是“三個20%”,任何城市都有20%的房子值得投資。好房子好品質好地段在任何城市都是稀缺的,我從來不看空真正具有稀缺性的房子。


      六、城市群效應提升,特別關注“成渝雙城記”


      中央財經委員會第六次會議提出,推動成渝地區雙城經濟圈建設,有利于在西部形成高質量發展的重要增長極,打造內陸開放戰略高地,對于推動高質量發展具有重要意義。


      高層提出“強化重慶和成都的中心城市帶動作用,使成渝地區成為具有全國影響力的重要經濟中心、科技創新中心、改革開放新高地、高品質生活宜居地,助推高質量發展。”這意味著“成渝雙城記”成為繼大灣區、雄安、長三角之后,又一個重點打造的城市群。


      我過去一直呼吁“西三角”格局,也就是重慶、成都和西安。但重慶和成都似乎不太愿意帶著西安一起玩。雙城記也挺好的,2020年,這兩個城市的房地產不會太差。


      七、房產稅2020年不會出臺


      房產稅出臺的最好時機錯過了,在房地產面臨周期性調整的情況下,房產稅會成為壓倒駱駝的稻草。決定房價走勢的,有很多原因,但唯一可以不考慮的就是房產稅。


      八、房地產支柱地位100年不會變


      2020年房地產仍然是支柱產業,仍然帶動幾十個行業的實體經濟,仍然會成為中國城鎮化的最大的推手。房地產的重要性和民意之間的反差大多是因為專家的誤導和情緒化。


      美國這么一個高科技大國,房地產至今還是支柱產業。不要把房地產與經濟的創新程度對立,也不要把房地產與實體經濟對立。房地產這個東西,聞著臭,吃著香。誰吃誰知道。整天嚷嚷臭的,都是因為沒有吃一口。


      九、房地產的價值裂變剛剛開始


      在經歷20年的大周期之后,地產賺錢的邏輯其實已經完全不同于過去,賣房子越來越難賺錢。這可能會成為一個很大的趨勢。現在我們可以談“房地產+”這個概念了。


      地產這個江湖,開始來了很多“門外的野蠻人”,馬云開始賣房子了,這對很多房地產中介可謂毀滅性打擊。


      一些高科技的行業可以介入地產。“被動房”等新的鯰魚正在殺入,從建造到裝修,到服務,都在發生顛覆性的變化。


      誰是你的敵人,這事不好說。中國的小偷從來都想不到,消滅他們的是馬云。對一個行業而言,真正的敵人不是你的競爭對手,而是八竿子打不著的那個人。


      十、中美貿易協議利好中國房子


      特朗普的老本行是美國的開發商,當然,他要是在中國,他那點開發能力在中國都排不進前100名。


      中美貿易協議中,有關于人民幣匯率的約定,這一條很重要。如果順利簽了,那2020年人民幣不會貶值會升值。這也意味著中國房價獲得了匯率層面的支撐。所以,不要再預測2020年房價要崩盤了。


      預測中國房價要崩盤的幾位同志,你們堅持的很辛苦,堅持到你們自己都快崩盤。但恐怕,你們還得等,但一定會等到,因為任何國家的房地產都有過崩盤的歷史。


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